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2月28日，河北保定一家本土房企鵬潤控股有限公司(下稱“鵬潤控股”)向港交所遞表，申請主板上市。

招股書顯示，鵬潤控股成立于1996年，2009年開始做地產(chǎn)業(yè)務，項目位于河北白溝新城及高碑店市。據(jù)悉，在白溝新城，鵬潤控股是最大的住宅物業(yè)開發(fā)商，而在高碑店市，該房企的市場占有率也穩(wěn)居第三。數(shù)據(jù)顯示，2019年前十月收益為5.63億元。

2017年4月，雄安新區(qū)設立。由于白溝新城毗鄰雄安新區(qū)，高碑店市接壤北京，區(qū)位優(yōu)勢加上政策利好，使得大批房企“蜂擁而至”。截至2019年12月底，白溝新城已有25家房企入駐，高碑店市則有33家。

在激烈的行業(yè)競爭下，深耕兩地的鵬潤控股是否具有一定區(qū)位優(yōu)勢?同時，在當?shù)厥袌錾希i潤控股將迎來哪些強勁競爭對手?這家迷你型房企業(yè)績究竟如何?

“本土”市場遭遇勁敵

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，若以2018年及2019年的合同銷售額為參照，鵬潤控股無疑是白溝新城最大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率17.2%;與此同時，鵬潤控股也是高碑店市第三大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率6.7%。

來源：鵬潤控股招股書

位居前列的市占率，這意味著鵬潤控股在地方上已取得了一定成績，但需注意的是，在本土房企的角逐賽中，該公司也有一個令其頭疼的競爭對手，它是隆基泰和。

來源：企查查及招股書

官方資料顯示，隆基泰和集團創(chuàng)立于1995年，歷經(jīng)20余年的發(fā)展，已成為集地產(chǎn)開發(fā)、商貿物流、智慧能源、文化旅游等多個業(yè)務板塊于一體的“環(huán)雄安地區(qū)大型產(chǎn)業(yè)集團”，總資產(chǎn)近700億元，年營業(yè)額超500億元，連續(xù)四年入選中國企業(yè)500強。

2010年，幾乎與鵬潤控股步伐一致，隆基泰和集團旗下隆基泰和置業(yè)有限公司(下稱“隆基泰和“)在保定市成立，接手集團地產(chǎn)業(yè)務。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜中，隆基泰和以2019年權益銷售金額為420.4億元，排名第62位。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月底，隆基泰和在白溝新城的市占率為13.5%僅次于鵬潤控股，但在高碑店市，隆基泰和卻是一家獨大，以13%的市占率位列居首成為高碑店市最大住宅物業(yè)開發(fā)商。無疑，在白溝新城、高碑店市，隆基泰和都稱得上是鵬潤控股在當?shù)厥袌錾系囊淮髣艛场?/p>

而除了恰逢市場競爭對手之外，鵬潤控股業(yè)務布局單一且集中。數(shù)據(jù)顯示，白溝新城目前有25家房企，緊隨鵬潤控股之后的房企市占率分別為13.5%、12.2%及10%，高碑店市入局房企有33家，排名前五房企市占率分別為13%、7.2%、6.7%(鵬潤控股)6.4%、6.3%，兩地競爭十分激烈。

“鵬潤作為本土開發(fā)商，在高碑店及白溝新城經(jīng)過多年打拼和積累擁有一定品牌聲譽及客戶，但隨著行業(yè)入局者增加， 具有龐大營運規(guī)模及資金的全國性地產(chǎn)商，經(jīng)歷幾年激烈角逐后，一定程度上必然會‘分食’鵬潤的利潤表現(xiàn)，且鵬潤目前業(yè)務主要集中在白溝新城及高碑店市兩地，業(yè)務單一且受政策波動影響較大，因此，其未來可持續(xù)盈利能力或將有待提升。“北京一位地產(chǎn)領域券商分析師向《企業(yè)透明度報告》表示。

此外，一位高碑店市本地房企營銷部高級經(jīng)理向《企業(yè)透明度報告》表示，“鵬潤控股的住宅項目在當?shù)乜诒^好，但在高碑店市，基本上60%以上住宅小區(qū)均為隆基泰和，隆基泰和在當?shù)乜诒靶詢r比均比較高。同時，除了本土這兩個房企外，如，比較知名的開發(fā)商：萬科、綠城、鴻坤、創(chuàng)世地產(chǎn)及匯通路橋等均有項目在售，而近期也有一些大牌房企在高碑店市地鐵站附近頻繁拿地。“

“過山車式“業(yè)績暗藏隱憂

“業(yè)績猶坐過山車后，不知鵬潤今年業(yè)績又會怎樣?”一位長期關注保定市地產(chǎn)領域的投資人士發(fā)出疑問。

受惠于雄安新區(qū)政策利好，鵬潤控股業(yè)績迎來了爆發(fā)式增長。未來，隨著區(qū)域“紅海”競爭愈演愈烈，政策紅利褪去后，鵬潤控股的下一個利潤“奶牛”將是什么?業(yè)績表現(xiàn)出的劇烈動蕩未來是否將逐漸凸顯?上市后是否將由區(qū)域性向全國性布局?這顯然是投資者較為關注的問題。

針對上述的種種疑問，《企業(yè)透明度報告》曾多次致電鵬潤控股，但公開電話均一直無人接聽。

招股書顯示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日，鵬潤控股收入分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元，一度同比跌近37.2%、一度同比漲近1315.9%;純利方面，截至2017年、2018年及2019年10月31日，純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。收益振幅巨大，猶如過山車。

“由于已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加導致業(yè)績大幅增長。具體來看，以高端客戶為對象的鵬潤·美墅家一期的交付，使得公司獲得較高的平均售價。”對于過山車式銷售業(yè)績，鵬潤控股在招股書中解釋。

另外，對于業(yè)績大幅波動，上述地產(chǎn)領域券商分析師稱，鵬潤業(yè)績的暴漲，一方面和其是區(qū)域小房企，項目少、長年業(yè)績波動大有關;另一方面，雄安新區(qū)的設立，鵬潤控股銷售迎來量價齊升。短期來看，是一大機遇及利好，但長遠來看，由于鵬潤當下所有業(yè)務均分布于白溝新城及高碑店市，其地區(qū)經(jīng)濟狀況及政策對公司經(jīng)營業(yè)績、財務狀況及業(yè)務前景都將產(chǎn)生重大影響，況且短期內的房價并非是一直穩(wěn)步上升狀態(tài)，未來或可能下跌。

在他看來，“鵬潤業(yè)績大幅波動利好當下，但也暗藏了其發(fā)展不穩(wěn)定性這一隱憂。”據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2018年時，白溝新城住宅物業(yè)的平均售價為5818元每平方米，2017年時下滑超8%。可見，隨著后續(xù)白溝新城與高碑店市的房價漲幅有所放緩，鵬潤控股的業(yè)績或將受到更多影響。(企業(yè)透明度報告出品)