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■本報(bào)記者 王麗新

滬深兩市上市公司2018年業(yè)績(jī)正進(jìn)入集中披露期。據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股49家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)為9219億元，同比上漲22%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)1128億元，同比增長(zhǎng)25%，即平均每家上市公司約賺23億元，平均每家比去年多賺4.5億元。

值得一提的是，在上述49家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)方面，34家同比上漲，15家同比下滑，僅2家虧損。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在這49家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)處于增長(zhǎng)狀態(tài)的企業(yè)接近七成，總體來(lái)看，隨著銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總體呈上漲趨勢(shì)。

有分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，2018年的盈利水平主要是由過(guò)去兩三年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目決定，而得益于樓市2015年至2017年銷售火爆，大型房企銷售均處于“量?jī)r(jià)齊升”階段，高質(zhì)量可結(jié)算貨值充沛，不少企業(yè)毛利率有所上行，房企利潤(rùn)增幅高于營(yíng)收增幅。

近七成房企凈利潤(rùn)上漲

從2018年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，不同梯隊(duì)房企凈利增長(zhǎng)速度不同。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)，2018年度，上述49家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為23億元，2017年度則為18.5億元。

具體來(lái)看，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的企業(yè)有18家，占比為37%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn);1億元-10億元之間的則為20家，占比約為41%;近七成房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比上漲，虧損企業(yè)明顯減少。

值得一提的是，截至目前，A股房地產(chǎn)板塊歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)最高者為萬(wàn)科，達(dá)338億元，同比上漲21%。萬(wàn)科、招商蛇口、華僑城和新城控股這4家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)均超過(guò)100億元。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，大中型房企保持了穩(wěn)定的利潤(rùn)增幅，部分中型企業(yè)凈利潤(rùn)增速有所提升，不少中小企業(yè)凈利潤(rùn)則偏低，甚至今年已經(jīng)出現(xiàn)賣項(xiàng)目緩解資金緊張的現(xiàn)象。

另?yè)?jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。

但房地產(chǎn)板塊整體銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象，2018年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等重要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)總體處于近6年里較低水平。相較以前的強(qiáng)調(diào)開(kāi)工速度、預(yù)售速度，去化問(wèn)題已成為影響企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的重要因素。

盈利能力待考

事實(shí)上，上述49家上市房企近兩年來(lái)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升，由904億元上升至1128億元。

據(jù)《2017上市房企毛利率排行TOP50》顯示，2017年行業(yè)毛利率排行榜前30強(qiáng)房企毛利率基本突破30%，前10強(qiáng)房企毛利率半數(shù)超過(guò)40%。目前來(lái)看，2018年房企盈利能力也在平穩(wěn)上升。但分析認(rèn)為，這兩年房企整體毛利率較高，是建立在前期土地成本相對(duì)較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，對(duì)比其售價(jià)而言成本優(yōu)勢(shì)明顯。

但對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，壓力還在后市。

目前來(lái)看，2016年行業(yè)銷售回款大好、但補(bǔ)庫(kù)存力度較弱;2017年，行業(yè)銷售依舊創(chuàng)新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長(zhǎng)等各種因素限制，銷售回款下滑;2018年，多數(shù)房企都注重現(xiàn)金流指標(biāo)，因此有些企業(yè)銷售回款率提升明顯，但仍有部分房企銷售回款在70%上下徘徊，其中甚至包括千億元量級(jí)的房企。2018年，尤其對(duì)上市企業(yè)的管理層來(lái)說(shuō)，融資渠道受阻，多數(shù)房企用遍了融資工具，仍難以得到大量低成本融資，因此有些房企出現(xiàn)了幾個(gè)月沒(méi)有拿地的情況，土地儲(chǔ)備的不足，將對(duì)今年下半年和明年上半年銷售情況造成影響，甚至某些房企在某些城市會(huì)出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象。

房企現(xiàn)金流壓力之外，是毛利率短暫回調(diào)之后的整體下滑趨勢(shì)。2016年，全國(guó)地王頻現(xiàn)，這些項(xiàng)目正陸續(xù)入市變現(xiàn)，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，這奠定了中長(zhǎng)期毛利率的下行趨勢(shì)。

有房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從2016年開(kāi)始，部分房企拿地開(kāi)始激進(jìn)，這會(huì)反映在2020年-2021年的收益上，屆時(shí)融資成本若無(wú)法降下來(lái)，利潤(rùn)指標(biāo)將會(huì)相對(duì)難看。