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近年來，我國各地對房價波動做出預警的城市并不少，但近日，湖北恩施市房地產協會下發(fā)的一份通知卻引發(fā)熱議。通知列舉了當地部分樓盤開盤價低于備案價、甩賣拋售等十種降價行為，并要求進行引導和糾正，這份所謂的“紅頭文件”也因此被稱為樓市“止跌令”。

對此，當地住建部門近日表示，“該通知為民間組織所發(fā)，不會發(fā)生強制效力”。那么這份通知，有沒有對當地房價起到“止跌”效果呢?開發(fā)商的促銷行為，到底應不應該被糾正呢?央視財經記者在湖北恩施進行了實地探訪。

湖北恩施：“止跌令”難“穩(wěn)”房價

在湖北恩施市新建樓盤最集中的區(qū)域，記者走訪了十多個在售樓盤項目，其中近三成有不同形式的優(yōu)惠活動。

湖北省恩施市金龍大道區(qū)域某樓盤銷售人員：現在精裝價格是7800-8300元/平米，新樓開盤九七折。現在我們有一個特價房，大概7000元左右/平米。

走訪中記者發(fā)現，很多樓盤目前的售價，都低于售樓中心張貼的備案價，樓盤的價格，也比去年開盤時，有了幅度不小的下跌。

湖北省恩施市火車站區(qū)域某樓盤銷售人員：毛坯房均價大概5700元左右/平米，去年開盤的時候是6300元左右/平米?，F在買優(yōu)惠1個點，總價差兩三萬元。因為現在是6月份，上半年馬上要沖業(yè)績。

這些現象，都在需要被“糾正行為”之列。對此，文件的發(fā)布單位恩施市房地產業(yè)協會介紹，他們調查發(fā)現，個別樓盤存在銷售價低于備案價、即將售罄樓盤尾盤低價銷售回籠資金、標低價只為宣傳吸引眼球等現象。因此，發(fā)文進行行業(yè)自律。

湖北省恩施市房地產業(yè)協會會長周紹伯：這些現象我們認為都是不正常的。如果這些少數企業(yè)這種行為，不及時加以糾正，它會像傳染病一樣，你降我也降，一下就形成了惡性競爭，不利于市場穩(wěn)定健康發(fā)展下去。

對于備受質疑的房地產業(yè)協會通過發(fā)文，干預市場價格以及開發(fā)商營銷行為的問題，周紹伯表示，協會作為一個民間組織，提出一些自律性的要求，與壟斷市場無關。

湖北省恩施市房地產業(yè)協會會長周紹伯：不是一個約束性的條款。我們既無執(zhí)法權，也無處罰權，與為了整個行業(yè)保持穩(wěn)定的利潤，沒有關系。

恩施市住建局表示，部分開發(fā)商在房屋銷售過程中，對購房業(yè)主適當地在正常范圍內進行了一個讓利，這是一個市場行為，作為行政主管部門肯定是不會干預的，但如果是違規(guī)行為，他們將進行打擊。

湖北省恩施市住建局房產科科長鄭建輝：如果是在我們后期調查中發(fā)現它打著讓利旗號，或低于成本影響質量，和影響購房業(yè)主的利益的話，肯定是重點打擊。未取得預售許可證，未經各方業(yè)主和利害關系人同意，改變規(guī)劃用途等違規(guī)的問題，肯定是要重點打擊。

湖北恩施商品房售價5月由漲轉跌

其實，“止跌令”的背后，是目前三四線城市房地產市場降溫的趨勢，走低的房價，也是樓市去庫存壓力的縮影。

劉林是一名出租車司機，去年他本打算在恩施市金龍大道區(qū)域買房，但看了一圈后，最終也沒有買成。

劉林介紹，他每月能賺6000元左右，前年下半年，恩施房價開始明顯上漲，已經由每平米4400元左右，漲到了去年的每平米6000元左右。因為價格高出預期，今年他已經放棄了看盤。而像他一樣覺得房價高的人，并不少。

數據顯示，今年一季度恩施全市新建商品房銷售2769套，銷售面積31.7萬平方米，同比減少37.73%。市場的轉冷也讓房價發(fā)生變化。

今年5月份，恩施市商品房銷售均價下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，開始由漲轉跌。

普通住宅銷售均價同比雖然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。

走低的房價，也進一步加強了市場“買漲不買跌”的預期，即便在周末，恩施的樓盤項目也大多冷清。

卾旅投龍鳳投資開發(fā)有限公司總經理尹錫峰：一般來說推出的貨源，去年一個月之內都能夠銷售得差不多，現在可能要三個月售完。

這個樓盤的銷售速度，已經算是行業(yè)內的較高水平。數據顯示，恩施全市新建商品住房的去庫存周期，由2017年的5個月左右，延長到今年上半年的10個月。而在全國，像恩施這樣的三四線城市不在少數。

據不完全統計，2019年1-5月，全國55個三四線城市新建商品住宅的銷售套數和面積同比分別下降8.57%和8.44%。36.4%的城市價格出現下跌，44.4%的城市二手住宅價格出現下跌，平均跌幅3.82%。

樓市供需失衡部分三四線城市庫存高企

價格、銷量的下跌，是不是意味著樓市的下行?在去庫存的壓力之外，房地產市場又將面臨著怎樣的變化呢?

黃俊是恩施市一個在售樓盤項目的負責人，4年前，因為看到房地產市場的火熱，他辭職進入了這個行業(yè)。四年來，他親眼見證了當地樓市的起伏。

湖北省恩施市德信置業(yè)有限公司總經理黃俊：從2015年開始，樓市就開始慢慢特別火了。2018年上半年可能一下子整個房地產井噴，他們叫日光盤，我們現在整體上去化銷售可能是60%。

近年來，有同樣經歷的不僅是黃俊。在恩施，目前共有大大小小100個左右的房地產開發(fā)企業(yè)，比2015年增長20%。2018年，恩施市共完成房地產開發(fā)總投資61.8億元，同比2017年上漲16%。而從恩施市的土地供應來看，早在2011年，就出現了由2010年的500畝以下，翻番到年供應1000畝以上的情況，近九年來，也一直都穩(wěn)定在每年1100畝左右的供應量。但長期以來，恩施都是一個零工業(yè)城市，最近幾年，旅游業(yè)才逐漸發(fā)展并形成規(guī)模。

數據顯示，2018年恩施州人口凈流出64.24萬，GDP總量為871億元，增速6.2%，都屬于湖北省內的低水平。

中國指數研究院常務副院長黃瑜：有些城市的供地有些過剩，如果它經濟基本面并沒有起來，沒有那么多就業(yè)等等，需求端是不太活躍的，這個就是一個現實。